Записки из самолета
О рынке недвижимости и ипотечного кредитования в Швеции

В Швеции все по другому. Если это новый дом, то ты покупаешь часть (пай) в кооперативе нового дома и берёшь на себя обязательство по кредитам (которые стало обязательно выплачивать только последние несколько лет.
Ярослава Авраменко
Співголова Громадської ради при НБУ першої каденції, голова громадської організації «Правдива країна»
За 2,5 часа полёта узнала очень много интересного о жизни в Швеции.
Рядом с нами летела очень милая женщина, которая уже 12 лет живет в Швеции. Она киевлянка, вышла замуж за шведа и улетела в Стокгольм. От неё мы узнали о специфике шведского социализма, налогах, кредитах, медицине и образовании.

А начиналось все с простого вопроса: а что обязательно посмотреть в Стокгольме?

Итак, все по порядку... Моей собеседнице 45 лет, она, как я уже сказала 12 лет живет в Швеции, работает бухгалтером, разведена, имеет дочь.

Конечно, больше всего меня интересовали законы, налоги, кредиты, условия покупки недвижимости. А кто, как не практикующий бухгалтер, может лучше всего об этом рассказать.

Начну с того, что понятие владения (покупки) недвижимости в Украине и Швеции очень разное. У нас мы можем заплатить деньги продавцу или застройщику и без проблем купить недвижимость. В Швеции все по-другому.

Если это новый дом, то ты покупаешь часть (пай) в кооперативе нового дома и берёшь на себя обязательство по кредитам (которые стало обязательно выплачивать только последние несколько лет- но об этом детальнее позже). В кооперативе ты покупаешь не конкретную квартиру, а часть дома через оплату пая. И это даёт тебе право пользоваться определённой квартирой. Но право собственности на квартиру остаётся у кооператива. А у тебя выкуплено право на пай в этом кооперативе. Если дом без кредита (старая недвижимость, по которой кредит выплачен или его не было), то ты обязан заплатить за право (!) купить квартиру и за саму квартиру. И эти суммы очень впечатляют!

В пригороде Стокгольма (таком, как Бровары) квартиру 60 м2 можно купить за 150000 евро. При этом кредит дают под 1,5% годовых. Раньше вообще не надо было выплачивать сам кредит (его тело), платились только проценты. За последние несколько лет кредитная политика поменялась и сейчас тело кредита выплачивать обязательно. Особенно в первые несколько лет пользования кредитом. Данное условия закрепили на законодательном уровне. Сегодня в кредит ты можешь взять не больше 85% стоимости квартиры, 15% обязано заплатить за свой счёт.

На первый взнос можно взять ссуду у финансовых спекулянтов под 7-8% годовых. По Шведским меркам это очень дорого. Про наши ставки 24-30% под ипотеку они даже не слышали. Для них это из области фантастики. Условия оплаты тела кредита: ты платишь 2% тела кредита в год, пока сумма твоего долга по кредиту не уменьшится с 85% до 75% стоимости квартиры.

Например, если кредит 2 млн евро, то ежегодно придётся погасить тело кредита в размер 40 тысяч евро. А эту сумму собрать за год среднестатистическому шведу достаточно сложно. Средняя хорошая зп 2500-3500 евро в месяц. Но большие налоги: 31% платит работодатель, 27% платит сотрудник если зп до 3500 евро. Если зп от 3500 до 5000 добавляется ещё 20% налога с разницы между суммой зп и 3500 евро, если больше 5000 — дополнительно ещё 5% налога с разницы.

Обязательные расходы в месяц:
- 450 евро - коммуналка кооператив (отопление, вода, обслуживание, тв, интернет);
- электричество около 20 евро в месяц;
- страховка на квартиру 100 евро в год;
- продукты по минимуму 300-400 евро в месяц;
- машина в кредит (лизинг) - около 300 евро в месяц (сюда входит бензин и страховка).
Минусы своего личного авто - дорогой паркинг, дорогой бензин и сильные пробки. Поэтому многие по городу перемещаются на общественном транспорте, а личные авто оставляют на въезде в Стокгольм. Общественный транспорт значительно дороже, чем в Украине. Расценки на проезд:
Один билет, который действует до 24 часов стоит 12,5 евро (420 грн); до 72 часов - 25 евро, недельный проездной 32,5 евро, проездной на месяц 86 евро (около 2900 грн!), 3 месяца - 250 евро, проездной на год - 900 евро.

Из положительных моментов Шведского социализма:
- медицина бесплатная (кроме стоматолога, пластических операций)
- обучение бесплатно для детей (школа, гимназия, кроме книг, которые надо покупать).

Аренда квартир 1000-1500 евро в месяц (не в центре, но в хорошем районе). Если все сложить, то после выплаты процентов по ипотеке в лучшем случае остаётся 300-400 евро.

Все живут в кредитах. Для шведов это норма. Кредиты дают почти всем. Банкиры считают, что их риски полностью обеспечены ипотекой. За последние годы недвижимость очень сильно выросла в цене. Много финансовых компаний и банков, которые развивают кредитование. В 90-х годах в Швеции был кризис, дом в пригороде стоил 40000 евро. Сейчас, благодаря развитию ипотечного кредитования, возросла покупательная способность граждан. Спрос рождает предложение. Если могут покупать, хоть и в кредит, то надо повышать цены. Вспоминаем 2007-2008 года, когда цены на недвижимость росли как на дрожжах. В Швеции сейчас аналогичная ситуация. И тот же домик в пригороде продаётся уже не за 40 тыс евро, а за 400 тыс евро!

Что ждёт рынок недвижимости и ипотечного кредитования Швеции покажет время.